Surélévation d’immeubles à Sion : Les nouveaux développements à surveiller

Cette évolution met en lumière une tendance émergente de densification urbaine douce, un développement relativement rare pour une ville de cette envergure, mais qui gagne du terrain en ce début de printemps 2024. Contrairement à la construction de nouveaux immeubles, les projets de surélévation passent souvent inaperçus, échappant ainsi à la vigilance des résidents, locataires et propriétaires voisins. Ces transformations peuvent néanmoins avoir des répercussions significatives pour les propriétaires fonciers. Il est donc crucial pour ces derniers de rester informés des transformations urbaines pour protéger au mieux leurs intérêts et leur cadre de vie, et anticiper les impacts potentiels sur la valeur de leur patrimoine immobilier.

La surélévation d’un immeuble : une solution innovante pour la densification urbaine

La surélévation consiste à ajouter des étages supplémentaires à une construction existante, en s’appuyant sur la capacité de la structure actuelle à supporter ces nouvelles charges. Cette méthode ingénieuse permet d’augmenter la densité urbaine sans modifier l’emprise au sol existante, préservant ainsi les sols et évitant leur destruction.

En créant des surfaces de planchers supplémentaires, notamment au sein de centres urbains déjà fortement urbanisés, la surélévation offre une solution pour accroître l’espace disponible sans avoir recours à de nouvelles extensions de la zone à bâtir ou à des terrains en friche, souvent difficilement valorisables. Ce procédé représente une forme de densification verticale, permettant de répondre partiellement aux besoins croissants de logements tout en minimisant l’impact environnemental.

Pourquoi la surélévation gagne du terrain en Suisse ?

La révision de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT, RS 700), entrée en vigueur en 2014, a notamment joué un rôle clé en privilégiant la densification au détriment de l’expansion des zones à bâtir. La surélévation d’immeubles s’inscrit ainsi parfaitement dans les objectifs de densification promus par la Confédération et les cantons.

Ces éléments se manifestent désormais même dans des villes de taille moyenne comme Sion, où la surélévation apparaît comme une solution pragmatique pour maximiser le rendement foncier.

Avantages, opportunités et impacts pour les propriétaires fonciers

La surélévation des bâtiments offre à la fois des opportunités et des défis pour les propriétaires fonciers. Pour ceux qui envisagent de réaliser un tel projet, la surélévation peut considérablement accroître la valeur de leur bien en optimisant le rendement foncier. En ajoutant des surfaces habitables supplémentaires, il est possible de générer des revenus accrus soit par l’augmentation des espaces locatifs, soit par la vente de nouveaux logements, sans avoir besoin d’acquérir de nouveaux terrains.

Cette extension verticale permet également d’optimiser la répartition des frais de copropriété en intégrant de nouveaux copropriétaires, allégeant ainsi la charge individuelle.

De plus, la surélévation peut s’accompagner de travaux de rénovation énergétique, financés notamment par les revenus générés par la vente ou la location des nouvelles unités. Ces travaux, tels que l’amélioration de l’isolation thermique ou l’installation de panneaux solaires, contribuent à la valorisation du patrimoine immobilier tout en favorisant la transition énergétique.

Cependant, pour les propriétaires dont le voisinage est sujet à des projets de surélévation, des impacts notables peuvent se faire sentir, tels que des vues obstruées, une diminution de la luminosité ou de l’ensoleillement et une altération de la tranquillité, affectant ainsi la qualité de vie.

De plus, l’intégration de nouveaux logements peut poser des défis en termes d’esthétique urbaine, de sur-densification du quartier et de gestion des besoins en stationnement. L’impact sur la silhouette urbaine du quartier peut également modifier l’aspect général du secteur, influençant potentiellement la valeur et l’attrait des propriétés voisines.

Pour en savoir plus sur les avantages et inconvénients de la densification pour les propriétaires fonciers suisses, consultez notre article.

Conditions nécessaires à la réussite d’un projet de surélévation

La surélévation d’un immeuble est une opération complexe qui nécessite une maîtrise approfondie des aspects financiers, techniques, réglementaires et administratifs. Pour qu’un projet de surélévation soit réalisable, il doit impérativement se conformer aux prescriptions législatives en vigueur, telles que notamment la Loi cantonale sur les constructions (LC, RS-VS 705.1) et le Règlement communal des constructions et des zones (RCCZ), sauf demande de dérogation spécifique. Cela inclut, par exemple, le respect des distances par rapport aux limites de propriété, la hauteur des façades et les exigences en matière de places de stationnement.

Un projet de surélévation ne peut être envisagé que si le bien-fonds concerné est sous-utilisé. Par exemple, un immeuble de trois étages, mesurant 15 mètres de hauteur, situé dans une zone où le RCCZ autorise jusqu’à cinq étages et 20 mètres de hauteur, offre un potentiel évident pour l’ajout de nouveaux niveaux.

L’adhésion des copropriétaires est également essentielle pour la réalisation d’un projet de surélévation. Cependant, la présence de nombreux copropriétaires aux intérêts divergents peut compliquer la mise en œuvre, rendant parfois l’accord difficile à obtenir.

En outre, la surélévation impose des contraintes techniques importantes, notamment en matière de normes parasismiques, afin d’assurer la sécurité du bâtiment.

La procédure d’autorisation de construire pour une surélévation, qui inclut notamment une enquête publique, est une étape cruciale. Les oppositions déposées durant cette enquête peuvent en effet entraîner un blocage temporaire ou total du projet.

Enfin, des critères qualitatifs tels que l’intégration harmonieuse du bâtiment surélevé dans son environnement urbain peuvent influencer la délivrance de l’autorisation de construire.

Pour garantir le succès d’un projet de surélévation, une évaluation rigoureuse des risques financiers, techniques et réglementaires est indispensable, ainsi qu’une planification minutieuse. Une compréhension approfondie de ces aspects permettra de maximiser les chances de réussite et d’assurer la viabilité du projet.

En raison de ces exigences complexes, ces projets sont souvent réalisés par de grands groupes immobiliers disposant des ressources financières et de l’expertise technique nécessaires, plutôt que par de petits propriétaires.

Projets récents de surélévation à Sion

Plusieurs projets de surélévation ont récemment été lancés dans le centre-ville de Sion, tant pour des immeubles résidentiels que commerciaux. Parmi les initiatives notables, le projet de l’immeuble situé à la Rue de Lausanne 25 (parcelle 616) – illustré sur la photographie accompagnant cet article – est dirigé par Oscar Weber AG en collaboration avec Swiss Life AG et a été soumis à l’enquête publique en avril 2024. Ce projet prévoit l’ajout d’un étage supplémentaire pour 5 logements ainsi que des améliorations énergétiques, comme l’assainissement thermique du bâtiment et l’installation de panneaux solaires.

Un autre projet significatif est celui conduit par HRS Real Estate AG pour le compte de Credit Suisse Funds AG, situé à l’avenue du Midi 9, 13 et 15 (parcelle 635). Mis à l’enquête publique en février 2024, ce projet inclut la surélévation du bâtiment, la transformation de son affectation de commerce en logements (8 au total), ainsi que l’ajout de panneaux solaires.

Ces projets illustrent la tendance croissante à la surélévation en Suisse, souvent menée par de grands groupes immobiliers qui disposent des ressources et de l’expertise nécessaires pour surmonter les défis complexes décrits précédemment. La maitrise foncière totale dans ces cas simplifie grandement la mise en œuvre en évitant les négociations complexes avec une multitude de copropriétaires.

L’avenir nous dira si ces projets se concrétiseront comme prévu, dans quel délai, ou si des oppositions pourraient en compromettre leur réalisation.

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Dans un contexte de développement fortement dynamique où certaines transformations passent inaperçues, il est essentiel pour les propriétaires fonciers de suivre de près les projets à proximité de leurs biens-fonds.

Un exemple personnel illustre parfaitement cette nécessité : l’immeuble qui abrite les locaux de « monbienfonds.ch » à Sion fait actuellement l’objet du projet de surélévation décrit précédemment. Sans notre propre plateforme de veille foncière, il est probable que nous aurions manqué l’enquête publique associée à ce projet. Ce cas concret démontre l’importance d’être proactif et bien informé pour protéger et valoriser votre patrimoine immobilier.

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